專(zhuān)家稱(chēng)物業(yè)稅提上立法日程 能否平抑房?jì)r(jià)存爭議

　　傳言數年的物業(yè)稅開(kāi)征風(fēng)聲又起。25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　有家認為，該通知實(shí)際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程，相信該新稅種出臺不會(huì )太久。也就是說(shuō)，長(cháng)期停留在理論探索層面的物業(yè)稅，這一次真的要來(lái)了。

　　置身于波濤洶涌的住宅商品化浪潮中，物業(yè)稅的開(kāi)征事關(guān)我們每個(gè)人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社會(huì )輿論空前絕后的想像與論爭。漸行漸近的物業(yè)稅，是否真的能夠降低房?jì)r(jià)？我們的居住生活與理財思路，又將因此發(fā)生怎樣的改變呢？

　　開(kāi)征物業(yè)稅真能平抑房?jì)r(jià)嗎？

　　歷時(shí)近六年，物業(yè)稅的征收終于告別理論階段，在政策層面提到了議事日程。

　　關(guān)于物業(yè)稅的影響，早在這一設想設立之初，就有一個(gè)能打動(dòng)人的說(shuō)辭：物業(yè)稅是遏制房?jì)r(jià)上漲的手段。更有具體的測算說(shuō)，物業(yè)稅開(kāi)征后，大約房?jì)r(jià)能下降40%左右———后有保守的說(shuō)法認為降幅是20%。我以為這只是盲目樂(lè )觀(guān)、一廂情愿的說(shuō)法而已。

　　首先從這一稅種設立的初衷看，是為了改變住宅保有環(huán)節稅賦畸輕的狀況，抑制住宅投資行為，通過(guò)抑制需求平抑價(jià)格。但近年來(lái)房地產(chǎn)投資行為的驟增，有其深刻的社會(huì )背景。城市化初期急速釋放的市場(chǎng)需求，導致房?jì)r(jià)大幅上揚，是人們長(cháng)期投資的內在驅動(dòng)力。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)長(cháng)線(xiàn)投資人群中有兩支力量不容忽視：其一是以投資不動(dòng)產(chǎn)來(lái)彌補社會(huì )保障功能的不足，投資為養老。另一類(lèi)則是灰色收入階層，存款實(shí)名制以及投資渠道的缺乏，使得房地產(chǎn)投資已成為灰色收入差不多的安全通道。對于這兩類(lèi)人群而言，長(cháng)期持有，追求租金收入和資產(chǎn)保值，是其投資的主要目的。物業(yè)稅的征收，的的確確能夠加在住宅保有環(huán)節的成本，但在一個(gè)供小于求的市場(chǎng)，有可能產(chǎn)生的結果是：稅率將變?yōu)樽饨疝D嫁到租賃者身上。物業(yè)稅到底能令投資需求減到何種程度，尚需觀(guān)望，其對價(jià)格的影響也不能盲目樂(lè )觀(guān)。

　　至于人們常說(shuō)的房?jì)r(jià)可能下降40%或者20%，則是就物業(yè)稅征收的大前提而言的，也就是物業(yè)稅理論框架設定之初所說(shuō)的“明租、正稅、清費”，但對于這樣一愿望，我也難以抱有樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　先來(lái)看明租，也就是明確土地出讓金的價(jià)格。傳說(shuō)是由原來(lái)的一次交付改為70年交付。且不說(shuō)在房地產(chǎn)這樣一個(gè)需求鋼性的市場(chǎng)，成本降低與價(jià)格的下降是否形成對等；單論此行能否達到預期效果，就足以令人懷疑。眾所周知，目前土地已成為地方政府重要的財政來(lái)源，業(yè)內權威媒體曾報道說(shuō)，有地方政府為哄抬土地拍賣(mài)價(jià)格，居然讓開(kāi)發(fā)商托市。此種背景下，即使租金一次交付和分年繳納是“背著(zhù)抱著(zhù)一般沉”，地方政府也會(huì )千方百計地使短期利益大化。

　　至于正稅和清費，更是一個(gè)老掉牙的話(huà)題。房地產(chǎn)稅費關(guān)系之復雜，可以說(shuō)空前絕后，前些年業(yè)內有個(gè)說(shuō)法—————一個(gè)開(kāi)發(fā)流程需蓋100多個(gè)章，繳納數十種稅費。

　　房產(chǎn)稅的開(kāi)征能否一次性理順這些關(guān)系，令人懷疑。多年前我曾與房改資深人士探討房?jì)r(jià)高的源頭，說(shuō)到各種名目繁多且明顯重復征收的費用，問(wèn)能否取消。他的說(shuō)法是，許多部門(mén)的人是靠這部分費用養著(zhù)，費好取消，人怎么辦？一晃十年，各種收費果然沒(méi)減去多少，而且“羊毛出在豬身上”，由普通購房者背負這些不合理稅費的狀況依然沒(méi)有改觀(guān)。

　　分析至此，對于房產(chǎn)稅征收后的房?jì)r(jià)，我顯然不能再抱樂(lè )觀(guān)態(tài)度。即使如此，對于這一稅種的征收，我仍然持支持的態(tài)度。因為只有發(fā)現問(wèn)題并積極尋求解決的辦法，社會(huì )才有實(shí)現公平與進(jìn)步的希望。我想表達的是：一個(gè)藥方只能治一種病。就如房地產(chǎn)稅，只要起到穩定市場(chǎng)和社會(huì )公平的作用就已足夠。至于降低房?jì)r(jià)，則需要交付給一個(gè)科學(xué)、合理的政策體系來(lái)解決，同時(shí)也是各種力量博弈的結果。對這一稅種寄予的希望越多，失望肯定會(huì )越多。尤其值得財政部門(mén)注意的是，千萬(wàn)不能將房?jì)r(jià)下降這一不可能立刻出現的結果，作為確定稅率及征收范圍的依據，否則，對于普通百姓而言，房?jì)r(jià)沒(méi)降，沒(méi)來(lái)由再多加個(gè)房產(chǎn)稅，豈不是雪上加霜。

　　空轉表明實(shí)收仍有障礙

　　專(zhuān)家預測短期內空轉將繼續

　　前期物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)過(guò)程中暴露出中國目前開(kāi)征物業(yè)稅仍面臨障礙。

　　首先需要建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。比如在北京，就有40%的房子產(chǎn)權未落實(shí)，此外，一個(gè)家庭以多人名義購房、異地購房等現象的大量存在，呼喚全國聯(lián)網(wǎng)、科學(xué)、完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系的建立，這也是物業(yè)稅征收體系建立的前提。

　　再者是評估能力的提高，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評估技術(shù)的運用，是獲取所有應稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現值的基礎，但目前從業(yè)人員數量和水平都有待提高。

　　還有就是納稅人的心理接受程度。物業(yè)稅是新增的一種新稅，如果在沒(méi)有減少其他稅的前提下征收，納稅人缺乏為財產(chǎn)納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺物業(yè)稅，可能出現大面積欠稅。

　　基于上述因素，專(zhuān)家預測，真正開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì )完全照搬國外的模式，征收額度不會(huì )太大，物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)仍將繼續。