◆“認購意向書(shū)”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書(shū)”后反悔，需承擔法律責任嗎？
問(wèn)：2005年，王某與某房產(chǎn)商簽訂了一份商品房認購意向書(shū)，打算購買(mǎi)該房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)的A樓盤(pán)某單元，單價(jià)為2600元/㎡，一年后簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，王某支付了定金2萬(wàn)元。2006年，房?jì)r(jià)已漲至3500元/㎡，王某找到房產(chǎn)商要求簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)商同意退還王某定金，但不與王某簽訂合同，理由是，“認購意向書(shū)”不具有法律效力。房產(chǎn)商的說(shuō)法有道理嗎？“認購意向書(shū)”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書(shū)”后反悔，需承擔法律責任嗎？
在簽訂正式的購房合同之前，開(kāi)發(fā)商往往要求購房人簽訂一份“認購意向書(shū)”，那么該意向書(shū)具有法律效力嗎？簽訂后，如果一方反悔是否要承擔法律責任呢？對此問(wèn)題應當具體問(wèn)題具體分析，首先，我們看意向書(shū)的內容，從意向書(shū)的本意看意向書(shū)是為了今后履行一定行為的約定，如果對所購房屋只有一個(gè)大概的意向，而沒(méi)有具體的標準，也沒(méi)有預付款等等，這樣的“房屋認購意向書(shū)”是真正意義上的意向書(shū)，雙方當事人如果違反了一般不須承擔什么法律責任。另一種認購意向書(shū)名為意向書(shū)而實(shí)質(zhì)是購房合同，合同的權利義務(wù)條款約定的比較明確具體，以及預付款、首付款或定金交付、使用，以及違約責任等。高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！边@樣的意向書(shū)其實(shí)就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應當承擔相應的違約責任。其次，雙方簽訂的認購意向書(shū)是否具有法律效力還取決于開(kāi)發(fā)商是否取得了相應的法律手續�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十三條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：……㈣已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明�！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第六條規定“商品房預售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售�！备呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條也明確規定“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效�！彼�，未取得商品預售許可證而簽訂的購房合同（包括意向書(shū)）是沒(méi)有法律效力的。
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