◆開(kāi)發(fā)商未封閉陽(yáng)臺，購房人拒絕接收該房屋，逾期交房的責任應當由誰(shuí)承擔？
問(wèn)：2002年9月9日，業(yè)主王某為購買(mǎi)甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光綠洲F12-07A號房屋與甲房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定的房屋總價(jià)款為68萬(wàn)元，王某在約定時(shí)間內付清了全部房款。合同還約定房屋的交房時(shí)間為2003年10月28日。2003年11月1日，王某按照甲房地產(chǎn)公司的通知要求前去辦理房屋交付手續，發(fā)現陽(yáng)臺未封閉，于是王某拒絕接受房屋，導致房屋交付無(wú)法進(jìn)行。后王某一直與甲房地產(chǎn)公司交涉，直到2004年3月15日，在甲房地產(chǎn)公司將陽(yáng)臺封閉后，王某才辦理了房屋交付手續。至此甲房地產(chǎn)公司交付房屋的時(shí)間已比合同約定的房屋交付時(shí)間晚了137天。為此，王某要求甲房地產(chǎn)公司承擔逾期交房違約責任。請問(wèn)王某的要求能得到支持嗎？
這種糾紛往往發(fā)生在商品房預售過(guò)程中，購房人與開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定了開(kāi)發(fā)商交房日期以及逾期交房的違約責任，約定在某個(gè)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商將符合雙方約定的商品房交付購房人。但是，在約定的交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商通知購房人前去辦理房屋交付手續，購房人卻發(fā)現，陽(yáng)臺未按約定進(jìn)行封閉（除此外，購房人對其他地方均無(wú)異議），于是購房人以開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定對房屋的陽(yáng)臺進(jìn)行封閉，開(kāi)發(fā)商違約為由，拒絕接收房屋，導致房屋交付無(wú)法進(jìn)行。有人認為，對于購買(mǎi)人未按期入住所購房屋的法律責任，應當由開(kāi)發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。其實(shí)，這種理解是不正確的，首先，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)（除陽(yáng)臺未封閉外，該房屋的其他方面均符合合同的約定，并且開(kāi)發(fā)商也提供了相應的法律資料）；其次，雖然陽(yáng)臺未按約定進(jìn)行封閉，但是陽(yáng)臺是否封閉對購房人正常使用房屋并不構成實(shí)質(zhì)性的影響，根據《合同法》第一百四十八條規定：因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的的，購房人可以拒絕接受標的物或者解除合同。顯然，一個(gè)陽(yáng)臺沒(méi)有封閉，是不可能得出購房人購買(mǎi)房屋的合同目的不能實(shí)現的結論的。同時(shí)，《合同法》第一百一十九條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒(méi)有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。由此可以得出，造成購房人不能入住的損失，責任在購房人，開(kāi)發(fā)商未封閉陽(yáng)臺的行為構成瑕疵履行，但非根本違約，且該違約行為并不妨礙購房人入住該房屋，故對購買(mǎi)人未按期入住所購房屋的法律責任不應由開(kāi)發(fā)商承擔，責任由購買(mǎi)人自負。當然開(kāi)發(fā)商應承擔依約封閉陽(yáng)臺的法律責任。
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