中國經(jīng)濟網(wǎng)9月16日報道 從明年4月開(kāi)始，土地儲備機構將不再直接從事土地一級開(kāi)發(fā)工作。
國土資源部近日發(fā)文明確，在2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。
按照規定，土地儲備機構具有從事土地一級開(kāi)發(fā)的權力，但同時(shí)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和土地收儲，容易留下腐敗空間，這也被業(yè)界詬病為“左手倒右手”。
有業(yè)內人士分析認為，土地儲備機構退出一級開(kāi)發(fā)，有利于一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的公開(kāi)透明運作。
“土地一級開(kāi)發(fā)”還給市場(chǎng)
土地儲備機構從事土地一級開(kāi)發(fā)有其制度支持。按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》規定，土地儲備機構有權對儲備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護、管理、臨時(shí)利用及為儲備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。
事實(shí)上，不少地方的土地一級開(kāi)發(fā)工作正是由土地儲備部門(mén)完成。據了解，除直接從事一級開(kāi)發(fā)之外，一些土地儲備部門(mén)成立“城市建設開(kāi)發(fā)投資公司”，進(jìn)行融資和一級開(kāi)發(fā)，即“政府行為，公司運作”。
一位不愿具名的業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在很多地方，政府插手一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的力度較大，有些地方的土地儲備機構甚至壟斷了一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，這很容易造成腐敗。
他表示，退出一級開(kāi)發(fā)，意味著(zhù)土地儲備部門(mén)將只能進(jìn)行土地收儲工作，一級開(kāi)發(fā)將完全由企業(yè)按照市場(chǎng)規律進(jìn)行操作，相當于“切斷了一只手”。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向記者表示，土地儲備部門(mén)的退出，有利于壓縮腐敗空間，并使一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的運作更加公開(kāi)透明。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰則認為，個(gè)別地方政府存在刻意提高一級開(kāi)發(fā)成本，從而推漲地價(jià)的行為。上述規定將對此有所遏制。
事實(shí)上，與土地買(mǎi)賣(mài)相比，一級開(kāi)發(fā)的利潤非常低。按照北京市的規定，企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級開(kāi)發(fā)的，規定利潤不超過(guò)8%；貸款進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的，利潤不超過(guò)2%。
上述業(yè)內人士表示，在擁有相關(guān)的法規支持的情況下，國土部此舉的主要目的不在于壓縮地方利潤，而在于減少行政操作，促進(jìn)市場(chǎng)化運作。
政府還須充當“組織者”
鑒于土地一級開(kāi)發(fā)的特殊性，政府機構并不會(huì )完全退出。陳云峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一級開(kāi)發(fā)困難的環(huán)節在于拆遷，在這個(gè)過(guò)程中，政府的效率顯然高過(guò)企業(yè)。
一直以來(lái)，各地不斷發(fā)生由拆遷帶來(lái)的沖突事件，并逐漸演化成一種社會(huì )現象。
陳云峰表示，拆遷成本占據了一級開(kāi)發(fā)成本的主要部分，拆遷補償款是雙方難達成一致的地方。同時(shí)，在拆遷過(guò)程中，企業(yè)經(jīng)常會(huì )面對一些“有政府背景的建筑”。
他表示，在一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府機構的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險；如果政府直接操作，則不利于市場(chǎng)公平競爭。
在很多業(yè)內人士看來(lái)，政府機構并不會(huì )完全退出一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而是采取北京國土局的操作方式，進(jìn)行“主導開(kāi)發(fā)”。記者還發(fā)現，在國土部的表述中，強調國土資源部門(mén)“不得直接從事”土地一級市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，而非完全退出。
去年底，北京市國土局宣布，土地一級開(kāi)發(fā)將由政府作為開(kāi)發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施。北京市國土局局長(cháng)魏成林曾表示，由政府主導的土地一級開(kāi)發(fā)，成本將比企業(yè)操作降低1/3。
按照北京市的規定，政府主導的土地一級開(kāi)發(fā)模式為：政府向銀行爭取授信，獲得的貸款用作拆遷補償款，此后，受到委托的企業(yè)進(jìn)行土地整理，并根據區域規劃和經(jīng)濟發(fā)展確定土地用途，通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)出讓。
鄒曉云表示，政府開(kāi)發(fā)與政府組織開(kāi)發(fā)是不同的概念，至少在目前的情況下，政府組織的一級開(kāi)發(fā)更有效率。
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