石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與預測

    年末各種統計口徑全年房地產(chǎn)數據收官，此時(shí)整體回顧石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)，“穩”成為全年走勢的主基調。調控政策基本平穩、價(jià)格穩中有升。

 

    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心日前在《2012-2013年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)解析及預測報告》中詳細回顧了2012年全年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。

    2012年第一季度，市場(chǎng)在低迷中艱難開(kāi)局。但在春節之后，首套房消費者率先復蘇，試探市場(chǎng)“水溫”。不過(guò)，無(wú)論是消費者還是開(kāi)發(fā)企業(yè)，觀(guān)望心態(tài)依舊，市場(chǎng)沒(méi)能出現比較大的起色。

    5月堪稱(chēng)2012年的“分水嶺”，改善性消費者陸續進(jìn)入市場(chǎng)，并在第二季度末超越首套房消費者。其強勁的購買(mǎi)力和迫切的購房意愿，促使市場(chǎng)在6月前后出現首輪強勁反彈，市場(chǎng)信心也在逐步重建。

    第三季度，淡旺季之分被打破。一方面，7、8月成交量提前啟動(dòng)，節節攀升；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)加快了入市搶占份額的步伐。盡管9月成交量出現了小幅回落，但元氣恢復的市場(chǎng)信心已經(jīng)為10月市場(chǎng)埋下了“伏筆”。

    第四季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)馬不停蹄，10、11月商品住宅供應面積甚至超過(guò)了第三季度的總和。

 

    對于中國的樓市來(lái)說(shuō)，政策永遠是影響市場(chǎng)走勢的第一要素�；仡�2012年全年政策走勢，由于在全國范圍內并不具有代表性，石家莊樓市基本上完全跟隨樓市調控的政策基調。

    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心研究員回潔鈺介紹說(shuō)，2012年，是本輪房地產(chǎn)調控影響石家莊的第二年。以房產(chǎn)限購政策、普通商品住宅價(jià)格限漲政策、差別化信貸政策組成的政策“組合拳”，仍在深刻影響著(zhù)石家莊。然而，與2011年相比，2012年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境相對平穩。

    縱觀(guān)全年，石家莊沒(méi)有大的調控政策出臺或執行，決策層以貫徹既有調控政策，保障政策真正落到實(shí)處為主要任務(wù)。值得注意的是，2012年政策層面也出現了一些新變化，特別是決策層對下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)購置土地意愿上升，各地頻繁出現“地王”表示強烈關(guān)注，其目的是防止土地交易異常使地價(jià)產(chǎn)生異常波動(dòng)，擾亂市場(chǎng)預期。因此，在貫徹執行既有政策的基礎上，穩定市場(chǎng)預期，保持房?jì)r(jià)平穩已經(jīng)成為調控的“主旋律”。

    盡管在年中，各地隱性放松調控政策蠢動(dòng)，但終均為成行�？傮w來(lái)看，政策方面“穩”字當頭，并無(wú)大起大落。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局新近表示，2013年限購政策仍將繼續，保持政策的連續性和穩定性。

 

    用一個(gè)詞概括石家莊樓市成交量變化情況，可以稱(chēng)之為“先抑后揚”。

    2012年1月至12月，石家莊商品房累計成交402.1303萬(wàn)平方米，其中商品住宅累計成交317.5788萬(wàn)平方米，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性商品房累計成交84.5515萬(wàn)平方米，較2011年同期分別下降11.42%、3.09%和24.37%。

    綜合分析2012年商品房和商品住宅成交面積的走勢情況，回潔鈺表示，其中60%以上的成交來(lái)自于下半年。此外，下半年的月均商品房和商品住宅成交面積，與本輪調控之前的2010年月均成交面積相差無(wú)幾。綜合市場(chǎng)反饋信息，2012年下半年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)正在接近調控之前的水平。

 

    流拍與底價(jià)成交一直是近兩年石家莊土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，這反映出在當前樓市環(huán)境下開(kāi)發(fā)商拿地的意愿受到影響。

    截止2012年12月31日，石家莊市國土資源局共掛牌出讓國有建設用地使用權14個(gè)批次，共計94宗，總面積為554.2211萬(wàn)平方米，約合8314畝，較2011年上漲67.17%。其中，工業(yè)用地17宗，住宅用地(含商服住宅用地)56宗，其他用地(含商服、科教、娛樂(lè )用地等)21宗。分區域來(lái)看，市內五區及東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區是石家莊土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

    回潔鈺分析認為，2012年石家莊土地交易呈現出如下特點(diǎn)，東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區和長(cháng)安區土地掛牌出讓規模保持高位運行，其中高開(kāi)區以工業(yè)用地為主，長(cháng)安區以住宅用地為主；此外，正定新區首次出現在石家莊土地市場(chǎng)，14宗的掛牌量與長(cháng)安區接近，商業(yè)用地或商服住宅混合用地占絕大多數。

    成交方面，2011年頻繁出現的流拍現象，在2012年明顯減少。在已掛牌出讓的72宗地塊中，4宗因故暫停出讓?zhuān)?宗因無(wú)人競價(jià)而流拍。

 

    對于消費者來(lái)說(shuō)，改善性購房需求在2012年得到釋放，并與首套房購房需求共同主導石家莊消費者群體，更換現有房產(chǎn)是多數改善性消費者的共同訴求。

    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心通過(guò)2012年3月(第一季度)對消費者的問(wèn)卷調查發(fā)現，受訪(fǎng)消費者中以滿(mǎn)足基本居住需求為目的的占53%，以改善居住條件為目的的占37%。綜合對開(kāi)發(fā)企業(yè)的跟蹤調查，當月80平方米至100平方米的兩居戶(hù)型銷(xiāo)售情況較好，這一戶(hù)型的主要消費群體以首套房購房需求為主。

但在5月(第二季度)對消費者的問(wèn)卷調查結果則顯示，以改善居住條件為目的的受訪(fǎng)消費者比例上升至53%，以解決基本居住需求為目的的受訪(fǎng)消費者比例下降至35%。首套房消費者與改善性消費者的比例首次出現反轉。

    此后第二第三季度問(wèn)卷調查中，改善性消費者的比例不斷上升，分別達到了54%和61%。盡管在12月(第四季度)的問(wèn)卷調查結果中，改善性消費者的比例下降至59%，但仍比首套房消費者高出30個(gè)百分點(diǎn)。

 

    石市住房局提供的數據顯示，2010年、2011年、2012年石市商品住房成交均價(jià)分別為4716元/平方米，5632元/平方米，6225元/平方米。從同比增幅趨勢看，石市商品住房成交均價(jià)增幅逐年下降，2012年同比增幅為10.53%。

    分析數據無(wú)論是房地產(chǎn)調控政策，還是消費者心理預期，都希望房?jì)r(jià)能實(shí)現合理回歸。目前，省會(huì )商品住宅成交均價(jià)雖然呈現出整體上揚的趨勢，圍繞5500元/平方米上下波動(dòng)，但漲幅已經(jīng)呈現出逐年下降的態(tài)勢。這也顯示出石市宏觀(guān)調控取得了較好的效果。

    2012年，石家莊商品房供求比為1.35：1，商品住宅供求比為1.15：1，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性商品房供求比為2.12：1。從整體上看，石家莊商品房和商品住宅供求關(guān)系較為平衡，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)性商品房供大于求。

 

    “如果說(shuō)2012年樓市是三部曲：探底、筑底、復蘇。那么2013年市場(chǎng)總體特征是一條線(xiàn)：震蕩上行，有驚無(wú)險�！睏罴t旭預計，2013年市場(chǎng)總體是上行的，多數年度指數將強于2012。但上行之路不會(huì )順利，政策是大的變量和變因，政策出臺的時(shí)點(diǎn)和力度，都會(huì )影響市場(chǎng)指數，尤其是成交指標。不過(guò)在市場(chǎng)短周期步入上行通道后，即便是有新政打壓，樓市也不可能立即大幅降溫，2013年震蕩上行加高位盤(pán)整的可能性較大。即便是多數指標可能逆轉為下行，估計快也得到四季度，而2014年則存在較大市場(chǎng)風(fēng)險。

    同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉認為，從當前政府表態(tài)及實(shí)際政策執行來(lái)看，2013年房地產(chǎn)調控政策仍然會(huì )呈現出“外緊內松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調”定向寬松刺激剛需與堅持房地產(chǎn)調控的不動(dòng)搖的“雙重標準”會(huì )同時(shí)執行。再加上以城鎮化拉動(dòng)內需的2013年宏觀(guān)經(jīng)濟政策的定調，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面應該還會(huì )在“微調”政策刺激下持續回升，但是不會(huì )出現大幅逆轉行情。

 

    在對2013年市場(chǎng)走勢的預測分析中，“城鎮化”新浪潮的因素不可忽視。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心認為，目前石家莊為現實(shí)的城鎮化問(wèn)題，當屬城中村改造。據中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心河北分中心統計，石家莊目前納入到城中村改造范圍的自然村為86個(gè)，其中已開(kāi)發(fā)完成的自然村37個(gè)，面臨拆遷改造的自然村49個(gè)，涉及人口超過(guò)20萬(wàn)，占地面積1914萬(wàn)平方米。若以3.0的容積率計算，那么可建房屋的建筑面積將達到5742萬(wàn)平方米；除去拆遷補償的房產(chǎn)，仍有2300多萬(wàn)平方米的商品房可以推向市場(chǎng)。

以2012年345.6781萬(wàn)平方米的商品房成交面積計算，上述商品房可供市場(chǎng)消化8年至9年。