商品房面積的計算方法

十種情況不計入建筑面積 
根據新的國家級標準———《房產(chǎn)測量規范》，10種情況下建筑面積不計算。 
1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 
2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無(wú)柱雨篷； 
3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊； 
4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池； 
5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 
6.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 
7.利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 
8.活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋； 
9.與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。 
10.據了解，新的房產(chǎn)測量規范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26%、±0.6%、±1.4%，而舊標準允許面積測量誤差為1.4%。 
建筑面積如何計算 
一、成套房屋的套內建筑面積 
    成套房屋的套內建筑面積由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。 
1、套內的使用面積 
    套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算： 
a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。 
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。 
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 
d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。 
2、套內墻體面積 
    套內墻體面積是套內使用空間周?chē)�的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 
3、套內陽(yáng)臺建筑面積 
    套內陽(yáng)臺建筑面積均按陽(yáng)臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽(yáng)臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺按水平投影的一半計算建筑面積。 
附：房屋的共有建筑面積 
    房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 
共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。 
獨立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫、為多棟服務(wù)的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

后是建筑面積 

1、使用面積：等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和�？赡芎芏嗳苏f(shuō)這就是室內地毯面積吧，差不多，只是要將各門(mén)洞下面的部分扣除。 

2、套內使用面積：套內使用面積是各房間使用面積的總和，一定記�。翰灰獊y用“使用面積”，這可能讓我們無(wú)法找到它的準確定義，好還是使用《住宅設計規范》里說(shuō)的“套內使用面積”，概念明確了才容易解釋。 

3、套內建筑面積：套內建筑面積=套內使用面積+陽(yáng)臺面積+墻體面積，很多合同里使用這個(gè)面積，但是墻體面積的測量很困難，特別是外墻，如果有保溫層就更困難了。 

4、公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和，所謂公用部分包括的內容很多，像電梯井、樓梯、過(guò)道、門(mén)廳等等，但是有兩個(gè)基本原則：第一要與房屋所在的樓座在結構上直接相連，第二要目的是為本樓服務(wù)所用。 

5、分攤的公用建筑面積：各個(gè)消費者都分攤到一部分公用面積，但是這個(gè)面積是如何分攤出來(lái)的則是一個(gè)很大的問(wèn)題，建設部的計算方法是這樣：先計算出整棟建筑物的公用建筑面積，然后再除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，后得到一個(gè)建筑物公用建筑面積分攤系數。也就是說(shuō)公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/?套內建筑面積之和。這還沒(méi)有結束，你自己家的分攤面積就是你的套內建筑面積與分攤系數之積；另外為了敘述方面，我們將“分攤的公用建筑面積”簡(jiǎn)稱(chēng)為“公攤面積”。 

    如果你看到這里有點(diǎn)頭眼昏花的話(huà)，好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的話(huà)，到了售樓處，經(jīng)過(guò)一番勸告后，你可能就會(huì )更糊涂了，所以請你務(wù)必將這個(gè)問(wèn)題看清楚，看不懂的話(huà)就高聲朗讀吧，這樣可以盡量地放慢速度。 

6、建筑面積：建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用部位面積，你看要明白建筑面積這個(gè)概念有多麻煩，你如果前面幾個(gè)概念沒(méi)有學(xué)會(huì )的話(huà)，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求這種效果，將本來(lái)很簡(jiǎn)單的事務(wù)復雜化，這也算是一種合同技術(shù)吧，越復雜就越難以核實(shí)，欺詐就這樣披上了合法的外衣，也就這樣得以橫行。 勿望國恥，抗日到底！  

什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？ 
    建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規模大小的經(jīng)濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。因為建筑面積是計算商品房?jì)r(jià)格的結算數據，所以對于購房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是： 
（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積。 
（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。 
（3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 
（4）用深基礎做地下架空層加以利用，層高超2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 
（5）穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內的門(mén)廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 
（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建設面積。 
（7）住宅建筑內的技術(shù)層（放置各種設備和修理養護用），層高超過(guò)2．2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。 
（8）獨立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨篷，按外圍水平面積計算建筑面積。 
（9）突出房屋有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 
（10）兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 
（11）突出墻面的門(mén)斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 
（12）封閉式陽(yáng)臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽(yáng)臺按其陽(yáng)臺凈面積（包括陽(yáng)臺欄板）的一半計算建筑面積。挑陽(yáng)臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 
（13）住宅建筑內無(wú)樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。 
另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有： 
（1）突出墻面的構件配件、藝術(shù)裝飾和掛（壁）板，如：柱、垛、勒腳等。 
（2）檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以?xún)鹊匿撎荨?nbsp;
（3）獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構筑物。 
（4）沒(méi)有圍護結構的屋頂水箱間。 
（5）層高在2．2米以?xún)鹊募夹g(shù)層（設備層）。 
（6）單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。 
（7）層高小于2．2米的深基礎地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。 

    目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的多層和高層商品住宅是由若干套單元房屋構成。新建房屋分套單元的建筑面積計算以幢為單位，依套內建筑面積的比例合理分攤公用面積來(lái)確定，即各套單元建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用面積之和。 
    而套內建筑面積是由使用面積、部分墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。應分攤的公用建筑面積是按下列公式計算： 
    公用分攤建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積；公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積之和。